Immobilienbewertung und Finanzierung
Immobilienbewertung
Bei der Immobilienfinanzierung wird bestimmt, welchen Verkehrswert eine Immobilie hat. Die Bewertung erfolgt durch einen Sachverständigen (Gutachter) oder durch ein Softwareprogramm. Sachverständige prüfen die Immobilie vor Ort und erstellen aufgrund dieses Befundes sowie weiterer Faktoren, ein Sachverständigengutachten.
Immobilienfinanzierung
Der Terminus ist ein Dachbegriff für Finanzierungen unter Einbeziehung von Immobilien als Sicherheit. Sowohl der Kauf als auch die Entwicklung von Bauprojekten erfolgen heute zu einem guten Teil über Immobilienfinanzierungen. Aufgrund des Anstiegs der Immobilienpreise in den letzten 2 Jahrzehnten kam es durch die sogenannte KIM Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) der FMA zu Vorschriften betreffend die maximale Beleihungsquote von Immobilien sowie der Schuldendienstquote.
Der Immobilienmarkt in Österreich
Immobilienmakler
Immobilienmakler werden heute nach wie vor von Käufern und Verkäufern beauftragt, um eine geeignetes Objekt zu finden oder Immobilien zu verkaufen. Die Vermarktung von Immobilien wird dabei über eigene Homepages und über Verkaufsportale übernommen, damit die Anonymität der Verkäufer gewahrt bleibt. Bekannte Immobilienportale in Österreich sind:
- willhaben.at (60.000 Immobilienangebote, 3,5 Millionen registrierte Nutzer)
- immobilien.net (500.000 Immobilienangebote, 2 Millionen registrierte Nutzer)
- immobilienscout24.at (über 1 Million registrierte Nutzer)
Immobilienmarkt
Der Begriff Immobilienmarkt umfasst nach allgemeinen Sprachgebrauch wie es um wichtige Faktoren am Markt bestellt ist, darunter: Angebot und Nachfrage, das Preisniveau sowie das Zinsumfeld. Diese Auflistung ist nicht erschöpfend. Immobilienmakler und Banker sprechen von gutem und schlechtem Zustand des Immobilienmarktes, wenn das Preisniveau sinkt oder weniger Transaktionen stattfinden. In Österreich ist der Boom am Markt in den letzten Jahre etwas abgeflaut, insbesondere weil die Zinsen gestiegen sind und die Finanzmarktaufsicht die KIM Verordnung Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) ins Leben gerufen hat.
Immobilienrendite
Die Rendite, die aus der Investition in Immobilien erzielt wird, einschließlich Mieteinnahmen und Wertsteigerungen. Die Immobilienrendite einer vermieteten Wohnung umfasst die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Unterhaltskosten sowie die Wertsteigerung der Immobilie.
Inflation beobachten ist auch für Kreditnehmer wichtig
Inflation
Die Preissteigerung für einen bestimmten Warenkorb innerhalb einer bestimmten Zeit nennet man Inflation. Die Inflation bedeutet gleichzeitig auch eine Geldentwertung, da man für „das gleiche Geld“ weniger Waren bekommt. Das Gegenstück zur Inflation ist die Deflation, als einen Preisverfall von Waren und Gütern, die sich ebenso negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung auswirken kann als die Inflation. Auf inflationäre Tendenzen reagieren die Kreditmärkte meist in der Form von steigenden Zinsen, da angenommen wird, dass die Zentralbanken die Preissteigerung mit einer Anhebung des Leitzinssatzes bekämpfen werden.
Inkassoforderungen
Die Post, die man nicht bekommen will, kommt von Inkassodiensten. Denn Inkassodienste betreiben Inkassoforderungen für Gläubiger. Meist sind dies unbezahlte Rechnungen und Finanzierungen, die nicht ordnungsgemäß bezahlt oder getilgt werden. Die Kommunikation zwischen Inkassodiensten und Verbrauchern sorgt immer wieder zu Beschwerden. Man sollte sich vor allem auch darüber informieren, ob die verrechneten Kosten gerechtfertigt sind. Eine gute Zusammenfassung dazu findet sich auf der Homepage des Bundesministeriums für Soziales unter diesem Link zu Inkassokosten. Besonders hervorzuheben ist, dass Inkassodienste die Möglichkeit haben, die Zahlungserfahrungen der Gläubiger beim KSV und der Firma CRIF anzumelden. Solche Einträge können die Bonität einer Person nachhaltig beeinträchtigen und führen zur Herabstufung der Kreditwürdigkeit.
Investitionen und Abschreibungen
Investition
Generell ist eine Investition der Einsatz von Kapital in der Erwartung eines Ertrags oder eine Wertsteigerung. Beim Thema Finanzierungen spricht man von Investitionen oft dann, wenn in das Eigenheim oder die eigene Wohnung investiert wird. Investitionen haben allerdings nicht nur den Vorteil einer Wertsteigerung des Objekts führen, sondern zudem möglicherweise auch steuerlich abgesetzt werden. Ob es dabei um ein privates Wohnhaus oder um vermietetes Objekt geht, spielt dabei grundsätzlich keine Rolle. Wichtig dabei ist, sich beim Steuerberater zu erkundigen, welche Investition über welchen Zeitraum abgeschrieben werden kann. Sammeln Sie daher alle Belege betreffend die Erhaltungsaufwendungen und anderer, ähnlicher Auslagen, wie zum Beispiel Reparaturen, Malerarbeiten oder der Austausch von Fenstern und Türen. Auch Ausgaben, die der Modernisierung des Hauses dienen wie der Einbau eines neuen Heizsystems oder von Elektroinstallationen fallen in diese Kategorie. Ihre Steuerberater sollte auch wissen ob und wie Solarstrom geltend gemacht werden kann und hier eine Förderung beantragt werden kann.
Eine weitere Kategorie an Investitionen, die steuerlich geltend gemacht werden können sind Herstellungsaufwendungen, das sind Kosten, die die Immobilie wesentlich verbessern. Unter solche Kosten fallen grundlegenden Sanierungen, wie eine Aus- und Umbau des Daches oder die Erneuerung der Fassade.
Zudem können Maßnahmen zur Verbesserung der Energieffizienz (Solaranlage, Wärmedämmung) geltend gemacht werden. Gerade im Solarbereich lohnt es sich die prüfen, ob eine Förderung beantragt werden kann.
Für Vermieter von Immobilien können auch Notarkosten, Grundbuchsgebühren, Maklerprovisionen, Betriebskosten: Kosten für Müllabfuhr, Wasser, Kanalgebühren, Grundsteuer.und Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden abgeschrieben werden.